Оглавление:
Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть. Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры.
Эта часть указана в документе о собственности.
Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо. Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:
Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.
Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества.
Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее. А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости.
В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя.
А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк.
Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.Шаг первый.
В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти.
А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос. При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.Шаг второй.
Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей.
Аккредитив или ячейка не всегда необходимы, так как родственникам свойственно доверять друг другу больше, чем стороннему продавцу или покупателю.
Таким образом, для клиентов риски снижаются, а для банка возрастают. Даже если способ расчетов не позволяет частичное снятие первоначального взноса до сделки, выполнить условие по взносу можно, на короткий период, собрав временно свободные денежные средства семьи.
Такой же формальный переход права собственности дает возможность владельцам бизнеса получить большой долгосрочный кредит на крайне выгодных условиях, гораздо более выгодных, чем при подаче заявки на кредитование предпринимательской деятельности. Сопутствующие расходы будут высокими (страховка, налог, оценка), но при подборе
Так много времени уйдет на проверку самой сделки, не фиктивная ли она, ведь вполне вероятно, что семья желает потратить деньги на какие-то иные нужды.
Без обеспечения можно легко получить пару миллионов, но правда не всегда ставки будут приятные: обычно от 16% и выше. Если же вы имеете
Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу.
И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее.
Причинами могут быть следующие ситуации:Со временем квартира становится тесной.
Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена.
Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
Развод, который предполагает раздел имущества между супругами.
Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры.
Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи.
Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм
е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке.
Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против.
Самые оптимальные следующие способы:Безналичным путем с использованием посредника.
В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась.
Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, что выгодней для банка. По сути, эта сделка фиктивная, а средства тратятся не на те цели, которые указаны в кредитном договоре. Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена.
Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.
Особо осторожно относятся к подобным сделкам банки, если в качестве части первого взноса потенциальный заемщик хочет внести материнский капитал.
Такая покупка, вероятнее всего, не будет одобрена Пенсионным фондом, а значит, кредит на первый взнос заемщику придется погашать своими средствами.