Оглавление:
Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя. Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки. К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится.
Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать. Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству. Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась. Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток». Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки.
Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором.
Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу.
Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами.
Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.
Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие.
Он служит гарантом и доказательством, что покупатели потом купят именно квартиру продавцов, а продавцы продадут ее только им.
То есть заключат договор купли-продажи между собой — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После проведения задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере.
И наоборот – если же покупатели по своей вине не купят квартиру, то задаток останется у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Какой размер задатка Размер определяют сами покупатели и продавцы, законом это не регулируется.
Хоть 100 рублей, хоть миллион.
На практике обычно 50 — 100 тысяч рублей.
Задаток обязательно потом идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Переходим к практике – как правильно проводится задаток Этап №1 – переговоры Чтобы продуктивнее обсудить задаток
А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч.
оформлять ). Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:
Когда и какой договор лучше заключать и , подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке. Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.
Качественные и количественные признаки – см.
Поэтому лучше все-таки иметь возможность забрать свой аванс. Шансы, что продавец передумает, тоже есть, но они меньше.
А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю. А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс.
Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения. Иногда это
Так оно и есть. За небольшим исключением. Практика рынка такова, что после регистрации сделки и перехода права собственности к Покупателю, принято еще физически , и плюс к тому с Продавца часто требуют .
Продавец, уже давно получивший деньги, в благодушном настроении легко и непринужденно подмахивает расписку, не особенно задумываясь о связанных с этим юридических коллизиях.
А такие коллизии есть! Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?
Ведь если следовать сказанному в документах буквально, то получается, что согласно Договору купли-продажи квартиры Продавец уже получил всю причитающуюся ему сумму при подписании этого документа (и по факту это так). Расписка же буквально говорит о том, что Продавец еще раз получил такую же сумму от Покупателя при передаче квартиры.
И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе.
Это мнение является ошибочным.
И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке. А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет.
Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой.
Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
«»3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см.
текст в предыдущей «редакции») » Открыть полный текст документа » Пожалуйста можно ли продавец отказаться от сделки купли-продажи квартиры, если документы сданы в МФЦ четыре дня назад.
По договору покупатель должен был перевести деньги на счет после сдачи документов на регистрацию в течении 3-х дней.
Но так и не сделал этого. Добрый день!
Можете обратиться в МФЦ и подать заявление о приостановлении регистрации права собственности.
При себе будет необходимо иметь расписку в приеме документов и паспорт.