Главная - Социальное обеспечение - Есть ли дольщик собственности квартиры продал ее умение чем заявил

Есть ли дольщик собственности квартиры продал ее умение чем заявил


Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры


В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду.

Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей.

Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.

На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам: предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества; цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли; порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору; специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после

Как можно продать долю в квартире в в 2020 году

Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре.

Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату. Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам. В такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.
Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры.

Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли. Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют .

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу.

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала.

Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен.

Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади. Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист .

Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда. Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв.

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  1. каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  2. продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.
  3. каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН.

У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ)

Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части.

Как защитить себя от отчуждения?

Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками.

Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей. Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу.

Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме.
Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права. Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.
Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).

Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли». Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира.
Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников.

Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.