Оглавление:
В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.
Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.
Юлия Балай директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду.
Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч.
Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей.
Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.
На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам: предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества; цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли; порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору; специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после
Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.
Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре.
Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли. Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют .
Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу.
Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала.
Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен.
Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда. Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв.
В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:
Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН.
У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ)
Как защитить себя от отчуждения?
Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками.
Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей. Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу.
Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.
На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения.
Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников.
Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать
Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.
А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.
Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.
Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.