Долевое участие законодательство 2023

Долевое строительство: изменения с 2023 года

Новая часть поправок введена с 1 июля 2023 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее. Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся в него ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом.

В худшем случае он просто исчезает. С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2023 года.

Нововведения в Закон 214-ФЗ

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится.

№ 214-ФЗ «», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (, ).

После изменений в закон с 2023 г.: — все денежные средства, которые оплачивает согласно договору дольщик, идут на специальный счет в банк и не попадают на счет застройщика, пока тот не введет дом в эксплуатацию; — банк, у которого будут находиться деньги, будет давать на эту сумму кредит застройщику (при необходимости); — руководителем застройщика, а также главным бухгалтером может быть только лицо, которое соответствует ряду требований (в том числе, не дисквалифицирован, не имеет не погашенную или неснятую судимость и пр.); — смена руководителей застройщика происходит после уведомления об этом уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ. Но кроме юридических последствий, стоит также ждать и экономических.

В связи с указанными изменениями уменьшится количество застройщиков, отвечающих требованиям закона, а значит и конкуренция.

Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2023гг)

Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию.

Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.

Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после: оформления разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.

Что изменится в долевом строительстве с 2023 года?

Традиционная «долевка» доступна, но с несколькими серьезными ограничениями (вроде банковского сопровождения); с 1 июля 2023 года – все застройщики смогут привлекать деньги дольщиков по новым проектам только через эскроу-счета.

Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя. Такие счета призваны избавить дольщиков от основного риска – остановки строительства. По старым правилам застройщики могут относительно свободно распоряжаться деньгами дольщиков, в том числе направлять их на финансирование других своих проектов.

Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков

Цель таких счетов – отследить, что средства, привлечённые на застройку, действительно расходуются по назначению. Операции, которые застройщик имеет право осуществлять с расчётного счёта: оплата процентов, основной суммы долга по целевым кредитам и любые другие платежи по кредитному договору (пп.

19.1 п. 1 ст. 18 Закона); открытие депозитного счёта в том же банке и размещение на нём денежных средств, которые в данный момент находятся в свободном доступе. При условии, что все они будут возвращены на расчётный счёт, включая не только основную сумму, но и проценты, начисленные на депозит по тарифам банка (пп.

12 п. 1 ст. 18 Закона)

Запрет на долевое строительство с 2023 года

Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД.

Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.

Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал возмещения ущерба. Даже если возбуждалось банкротное дело, получить

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить.

Поэтому цель закона 214 ФЗ – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом. Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные). Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту.

Ее параметры совершенствуются из года в год. Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений.

Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.

Какие новостройки не подпадут под изменения в законе о долевом?

Однако все зависит от того, как именно будут считать строительную готовность.

Существует три разных подхода к оценке строительной готовности: аналоговый, по затратам (капиталовложениям) и определяемый по весам (в этом случае основные работы раскладываются по проценту выполнения и выводится итоговая процентная готовность объекта).

Если судить по заявлениям Минстроя, получается, что с помощью этих критериев должны отсечь дома, которые строятся слишком медленно и есть риск появления недостроя.

А также те, к возведению которых застройщики не собирались приступать в ближайшее время, а разрешения на них получали, чтобы и дальше продолжать работать по старым правилам.